העברה ללא תמורה של נכס מאת אדם לטובת קרוב-משפחתו
מיסוי דירה שהתקבלה במתנה
קבלת דירה במתנה היא אירוע משמח, אך כרוכה גם בהיבטים מסוימים של מיסוי. חשוב להבין את השלכות המס הכרוכות במתנה כזו, הן עבור נותן המתנה והן עבור מקבלה.
ישנן מספר סיבות להעביר נכס במתנה, אחת מהן היא הסיבה הכנה והאמיתית להעברת נכס במתנה מאדם לקרובו בעודו בחיים.
יחד עם זאת, יש כאלה שמעבירים נכס במתנה לילדיהם כחלק מתכנון מס שהם מבצעים (אם זה כדי להימנע בעתיד ממס שבח בעת מכירת הדירה או אם ברצונם לרכוש דירה נוספת אזי שהם מעוניינים להימנע ממס רכישה בגין דירה שניה וכו'..). במקרים כאלה, המעבירים יצטרכו לקחת בחשבון כי רשויות המס אשר בוחנות את העסקה, יכולות לקבוע כי מדובר ב"עסקה מלאכותית" ולחייב את הצדדים במיסוי מלא.
על אף שסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין העוסק בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו מתייחס להעברה ללא תמורה של "זכות במקרקעין" ולאו דווקא של דירה, אנו נתייחס במאמרנו זה להעברה ללא תמורה של דירת מגורים.
הערכת שווי הדירה:
על אף שהעברת דירה במתנה לקרוב (בכפוף לעמידה בתנאי החוק) אינה כרוכה בתשלום כלשהו בין הצדדים, אזי שיש חשיבות להעריך את שווי הדירה במועד ביצוע העברה (ובהתאם בדיווח לרשויות המס), שכן משווי זה ייגזר חיובו של מקבל המתנה בתשלום מס הרכישה.
מיסוי עבור נותן המתנה:
- פטור ממס שבח: בדרך כלל, נותן המתנה זכאי לפטור ממס שבח על העברת הדירה במתנה לקרובי משפחה מסוימים. אך צריך לזכור כי, אומנם נותן המתנה אינו ממוסה במס שבח, אך אין זה אומר שרשויות המס ויתרו על המס לגמרי, אלא שחיוב המס (במקרים מסוימים) יהא חיוב שנדחה למועד מאוחר יותר בו ימכור מקבל המתנה את הדירה.
- דיווח לרשויות: למרות הפטור, יש לדווח על העברת הדירה לרשויות המס ככל עסקה אחרת וזאת בתוך 30 ימים ממועד ביצוע העברה.
מיסוי עבור מקבל המתנה:
- מס רכישה: מקבל המתנה יחויב בתשלום מס רכישה, אך בשיעור מופחת (בדרך כלל 1/3 מהשיעור הרגיל) בהשוואה לרכישה רגילה.
- מס שבח בעת מכירה עתידית:
דירה מזכה: אם הדירה שהתקבלה במתנה היא דירה מזכה (עונה על קריטריונים הקבועים בחוק), מקבל המתנה יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה אם זוהי דירתו היחידה, בכפוף לעמידה בתנאים מסוימים.
דירה שאינה מזכה: אם הדירה אינה מזכה, מקבל המתנה יחויב בתשלום מס שבח בעת מכירתה, הן על השבח שנצבר בתקופת בעלותו והן על השבח שנצבר בתקופה שלפני כן.
גורמים המשפיעים על גובה המס:
- קשר משפחתי: קשר המשפחה בין נותן המתנה למקבל המתנה משפיע על זכאות לפטורים.
- סוג הדירה: האם הדירה היא דירת מגורים מזכה או לא.
מכירת דירה שהתקבלה במתנה:
במידה ומקבל המתנה מעונין למכור את הדירה והוא זכאי לפטור ממס שבח על פי התנאים הקבועים בחוק, אזי שעליו לעמוד "בתקופת צינון" הקבועה בחוק כדי שהוא יוכל להנות מפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה.
"תקופת הצינון" הקבועה בחוק נחלקת לשני מקרים:
האחד, אם מקבל המתנה התגורר בדירה- אזי שעליו להחזיק בדירה לתקופת צינון של לפחות 3 שנים (בהנחה וזכאי לפטור על פי החוק) ולאחר מכן יכול למכור אותה בפטור. השני, אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה כלל, אזי שעליו להחזיק בדירה לתקופת צינון של לפחות 4 שנים בטרם יוכל למכור אותה ולהנות מפטור ממס שבח.
שינויים בחקיקה: החוקים והתקנות בתחום המיסוי משתנים מעת לעת, ולכן חשוב להתעדכן בחקיקה העדכנית. כך לדוגמא, עד לחודש דצמבר 2013 העברה ללא תמורה בין אחים הייתה נחשבת כהעברה בין קרובים הפטורה ממס. אלא שבחודש זה בוצע שינוי חקיקתי הקובע כי העברה ללא תמורה בין אחים תהווה עסקה שאינה פטורה, אלא אם הדירה נשוא ההעברה הינה דירה שהתקבלה בירושה מאחד ההורים. שינוי זה בוצע תוך הבנה שאחים אינם נוהגים להעביר ביניהם דירות ללא תמורה כדבר שבשגרה.
זכויות יוצרים משרד עורכי דין י. דנאי.