רכישה מקבלן

קיים שוני רב בין עסקה בה רוכשים דירה יד שנייה לבין רכישת דירת מקבלן.

ברכישת דירה יד שניה הרוכש רוכש את הדירה, שאותה הוא רואה בפועל ויכול לבדוק את מיקומה, את סביבתה, את מערכותיה ואת זכויות המוכר בדירה.

עסקת רכישת דירה מקבלן היא מורכבת יותר.להלן עיקרי ההבדלים במאפייני שני סוגי העסקאות:

1. ברוב המקרים רכישת הדירה נעשית "על הנייר". הדירה הנרכשת טרם נבנתה, או שהיא בתהליכי בניה, ועל הרוכש "לדמיין" כיצד תיראה הדירה לכשתבנה.
2. בעוד שברכישת דירה יד שנייה הרוכש והמוכר הם במעמד דומה – שניהם אינם סוחרי נדל"ן, ברכישת דירה מקבלן מדובר ברוכש שהינו אדם מן הישוב שאינו עוסק ברכישת דירות, ומולו קבלן או יזם, שזהו תחום עיסוקם, והם בדר"כ פועלים באמצעות אנשי שיווק שתפקידם ומקצועם הוא למכור דירות. מדובר ביחסי כוחות שאינם שווים: מוכר שהוא מקצוען וזה תחום עיסוקו ורוכש שאינו מומחה בדבר.
3. בעוד שעסקת רכישת דירה יד שנייה היא בד"כ עסקה קצרת-טווח, וממועד חתימת הסכם המכר ועד למועד קבלת החזקה בדירה ורישום הזכויות על שם הרוכש יעברו חודשים ספורים, הרי שבעסקת רכישת דירה מקבלן יחלפו חודשים ארוכים ולעיתים שנים, מיום חתימת ההסכם, ועד יום קבלת החזקה בדירה, ועוד זמן רב עד לרישום הזכויות בדירה על שם הרוכש.
4. על עסקת רכישת דירה מקבלן חלה מערכת דינים ספציפית לעסקאות כאלה, ובראשה חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974. חוקים אלו חלים אך ורק על עסקת רכישת דירה מקבלן.

עסקת רכישת דירה מקבלן מחייבת התייחסות למספר עניינים משפטיים הייחודיים לעסקאות מסוג זה:

1. בדיקת זכויות היזם/קבלן במקרקעין– האם הקבלן הוא בעל המקרקעין או שהוא בעל הזכות לבעלות או חכירה במקרקעין  מכוח הסכם רכישה או הסכם קומבינציה או מכרז של מנהל מקרקעי ישראל וכדו', והבטחת רישום הרוכש בסופה של עסקה כבעלים או כשוכר של הדירה.
2. האם ניתן היתר לבניית הבניין והדירה ומה כלול באותו היתר. כמו כן אפשרות הקבלן לשנות את ההיתר. על הרוכש להבטיח כי במהלך הבניה לא יבוצעו שינויים בהיתר באופן שישונה אופי הבניין, גודלו, מספר הדירות ואופיו של הבניין (הוספת יחידות מסחר או תעסוקה למשל).
3. בטחונות שנותן הקבלן להבטחת כספים שמשולמים לו על חשבון מחיר הדירה.החוק מחייב קבלן להבטיח כספים שמשולמים לו ע"י הרוכש באחת הדרכים הקבועים בחוק:

1. "ערבות חוק מכר".
2. פוליסת ביטוח.
3. משכנתא על המקרקעין לטובת הרוכש.
4. הערת אזהרה לטובת הרוכש.
5. רישום הדירה או חלק מהקרקע ע"ש הרוכש.

עורך הדין יבדוק שאכן ניתנת לרוכש בטוחה מתאימה המבטיחה בצורה המיטבית את הכספים שמשלם הרוכש לקבלן.

1. התחייבות הקבלן לתקן ליקויים ואי התאמות שיתגלו בדירה לאחר מועד המסירה. עורך הדין יבדוק שהקבלן כולל בחוזה הוראות התואמות את הוראות החוק ושאין בהסכם הוראות המגבילות או מצמצמות את חובת הקבלן להיצמד לתקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק.
2. מפרט הדירה. על הקבלן חלה חובה לצרף מפרט הכולל את כל פרטי הדירה, כפי שמגדיר החוק.עורך הדין יבדוק שאכן מצורף המפרט וכי כלולים בו ההוראות המחייבות וכל סיכום אחר שהושג בין הרוכש לבין הקבלן במהלך המו"מ.
3. רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש עלול להתבצע תוך זמן רב לאחר חתימת ההסכם, ועל פי מסמכי בית משותף שיוכנו לאחר סיום בניית הבניין.

עורך הדין יוודא כי הקבלן יתחייב לרשום את הזכויות בדירה, וכי בתקנון הבית המשותף לא יכללו הוראות הפוגעות ברוכש מצד אחד, ומצד שני יכללו בו הוראות המבטיחות את זכויות הרוכש בדירה.

1. איחור במסירה- אחת הסוגיות המשמעותיות ביותר בעסקת רכישת דירה מקבלן היא בעיית איחור במסירה. לאיחור במסירה משמעויות כבדות מבחינת הרוכש שבדרך כלל צריך לפנות דירה שבה הוא מתגורר כבעלים או כשוכר, ערב רכישת הדירה, וכמו כן מתכנן את חייו לפי מועד מעבר הדירה (רישום למוסדות חינוך לילדים, מעבר מקום עבודה וכיו"ב). עורך הדין יוודא כי הקבלן מתחייב לתאריך מוגדר ונקוב מראש, ויוודא שבמקרה של איחור במסירה הרוכש יקבל לפחות את הפיצויים הקבועים בחוק לגבי איחור, וכי יוכל לנקוט פעולות לביטול החוזה ולהשבת הכספים ששילם בצירוף פיצויים על הפרת החוזה מצד הקבלן אם יהיה איחור משמעותי במועד מסירת הדירה.

בהקשר הזה יש לשים לב לפס"ד 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ, שעניינו דחיית מועד המסירה בעקבות שינויים אותם חפץ לעשות הרוכש. ביהמ"ש העליון פסק כי על הקבלן להתחייב למועד מסירה חדש באופן ברור וקצוב בזמן.