הסכם מכר לפרטי (דגשים למוכר)

בעסקת מכר דירת מגורים, הידועה גם כ- "עסקת יד שנייה" ראוי שהמוכר יבצע מספר בדיקות מקדמיות בטרם יחל בתהליך מכירת הדירה.

1. שווי הדירה – ניתן לבדיקה עצמאית ע"י בדיקת עסקאות דומות באמצעות מידע באינטרנט או אצל מתווכים וניתן אף להזמין שמאי להערכת שווי.
2. מצב רישום הנכס – יש לוודא את מצב הרישום של הדירה ולבדוק שהזכויות בה רשומות בשם בעליה באחד מפנקסי הזכויות (לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכדו').

במידה ואינה רשומה יש לבדוק מה הסיבות לכך, והאם ניתן לבצע את הרישום בטרם תוצג הדירה לקונה פוטנציאלי.

ראוי לציין שעל פי חוק המקרקעין התשכ"ט– 1969 (סעיף 7) עסקה מסתיימת ברישום, וכל עוד לא הושלם רישום הזכויות על-שם הקונה, רואים אותה כ"התחייבות לעשיית עסקה" כלשון החוק. סיבות רבות יכולות להיות לאי רישום הבעלות או החכירה. על עורך דין המייצג את מוכר הדירה לבדוק את הסיבה ולנסות להסדיר את הרישום ככל שהדבר ניתן (ידון בלשונית אחרת באתרנו). כמובן שרישום שלא הושלם עשוי להפחית מערכה של הדירה.

1. מגבלות על המכירה– יש לבדוק בנסח הטאבו, או בכל רישום אחר (חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל וכדו') האם קיימת מגבלה על המכירה. מגבלה יכולה להיות התחייבות כלפי בנק או גורם אחר שהלווה כספים לבעל הזכויות בדירה, שמולו יש להסדיר את מכירת הדירה, בין אם ע"י החזרת ההלוואה ובין אם ע"י מתן בטוחה חלופית.

מגבלה אחרת יכולה להיות התחייבות כלשהי כלפי צד שלישי שנרשמה בטאבו כמו למשל צורך בהסכמה של צד שלישי (לדוג': בעל הנכס במקרה של חכירה, גורם שהסכמתו דרושה לצורך ביצוע המכירה וכיו"ב).

1. בדיקת גובה המס הצפוי בעת המכירה – ככלל, מכירת דירה היא אירוע המחייב דיווח לרשויות המס. חוק מיסוי מקרקעין קובע דרכים לחישוב השבח שנוצר למוכר הזכות, ככל שנוצר, והמס המוטל עליו.

החוק כולל הוראות רבות לצורך חישוב המס, כשהוא מבחין בין רווח ריאלי לרווח אינפלציוני, שהמס המוטל  עליהם הוא בשיעורים שונים.

כמו כן, במסגרת החוק קיימים פטורים רבים והקלות שניתן להשתמש בהם ככל שהמוכר עונה על התנאים לקבלתם.

על עורך הדין המייצג את המוכר לבדוק האם העסקה חייבת במס, האם המוכר יכול להשתמש בפטור או בהקלה שמעניק החוק, ומה שעור המס, אם קיים.

1. בדיקת היטלים העשויים לחול על המוכר – במועד מכירת נכס יכול המוכר למצוא את עצמו חייב בהיטלים לרשות המקומית ו/או לוועדה המקומית לתכנון ובניה.

הואיל וכדי להשלים רישום של עסקת מכר במקרקעין, על המוכר להמציא אישור מהרשות המקומית ומהוועדה המקומית לתכנון ובניה בתחומם נמצא הנכס, על העדר חובות, הרי שמועד זה מהווה הזדמנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולרשות המקומית לגבות מהמוכר סכומים שהוא חייב בהם ככל שהנכס הנמכר הושבח, גם אם המוכר לא היה מודע לקיומם.

דוגמאות להיטלים העשויים לחול הינן: אגרות והיטלים בגין השבחת הנכס,  בגין ביצוע עבודות להתקנת תשתיות עבור הנכס (למשל היטל ביוב, היטל סלילת כביש וכיו"ב).