קבלת
דירה בירושה היא אירוע משמעותי בחייו של יורש, אך גם כרוכה בהיבטים משפטיים ומיסוי
מקרקעין. הבנת היבטי המיסוי הכרוכים בדירה שהתקבלה בירושה היא חיונית לצורך תכנון מס
נכון, קבלת החלטות מושכלות וחסכון כספי משמעותי.
מס שבח
הוא מס המוטל על רווח הון במכירת נכס, כמו דירה. כשמדובר בדירה שהתקבלה בירושה,
ישנם כמה נקודות שחשוב לדעת:
1.
בסיס המס: קו פרשת המים עובר ביום 01.04.1981. אם
המוריש נפטר לפני יום 01.04.1981, אזי שווי ומועד רכישת הנכס ע"י
המוריש ייקבע לפי יום פטירתו.
אם המוריש נפטר ביום 01.04.1981
או לאחר מכן, הרי ששווי ומועד רכישת הנכס ייקבעו לפי מועד רכישתו ע"י
המוריש.
2.
פטור ממס שבח: ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור ממס בעת
מכר דירת ירושה (יורחב בהמשך), לדוגמה אם מדובר במכירת דירת מגורים יחידה, והיורש
גר בדירה במשך 18 חודשים לפחות.
3.
דיווח לרשויות המס: חובה לדווח על המכירה לרשויות המס
בתוך 30 יום ממועד המכר.
כיום
קיים פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה כאשר הכלל הוא כי מכירת דירה שהתקבלה
בירושה פטורה ממס שבח, בתנאים הנזכרים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.
להלן
לשון החוק:
(5)
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א)
המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב)
לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג)
אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
מכאן כי,
על הדירה להיות דירה שהתקבלה בירושה (ולא נכס אחר כגון משרד, חנות, קרקע או זכויות
בניה), המוכר הינו בעל קשר משפחתי קרוב למוריש, והמוריש היה בעל דירת מגורים אחת
בחייו.
מתי
עלול לחול מס שבח? להלן פירוט חלק מהמקרים העיקריים:
- שינוי ייעוד הדירה: אם הדירה לא שימשה למגורים של המוריש
לפני פטירתו, או אם שונה ייעודה לאחר מכן – הפטור ממס שבח עלול להתבטל.
- מספר דירות למוריש: אם למוריש היו מספר דירות מגורים.
- דירה עם זכויות בניה או דירה
ששוויה גבוה מהפטור
המוענק בחוק לטובת מכר דירה יחידה.
- שינויים בחקיקה: החוק
משתנה מעת לעת, לכן חשוב להתעדכן בחקיקה העדכנית ביותר. דוגמא מוחשית לכך ניתן למצוא בהתייחס
ליורש שהינו תושב חוץ, שכן ביום 6.12.2021 פורסמה החלטת מיסוי מס'
7701/21 הקובעת כי הפטור במכירת דירת ירושה, יוענק רק לתושב חוץ אשר
ימציא אישור שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות.
היטל
השבחה
מכירת
דירת ירושה אינה פטורה מהיטל השבחה והיטלי פיתוח המוטלים על ידי הרשות המקומית בה מצויה
הדירה.
תכנון
מס
מומלץ
להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ובדיני ירושות, על מנת לבחון את המקרה הספציפי ולמצוא את הדרך האופטימלית
למימוש הזכויות שכן תכנון מס מראש, עוד בחיי המוריש, יכול לסייע לצמצם את חבות המס של היורשים בעתיד.
כך
לדוגמא, אם במסגרת העיזבון קיבלו היורשים סכומי כסף נאים ונכסי מקרקעין, יתכן
ושווה לערוך שינוי בחלוקת נכסי העיזבון בין היורשים לבין עצמם, וזאת במקרים לדוגמא
בהם: 1. אחד מהיורשים הינו תושב חוץ שלא עומד בקריטריונים לקבלת הפטור. 2.
עבור חלק מהיורשים הנכסים העוברים בירושה יהוו דירה נוספת, בעוד לחלק מהיורשים
נכסים אלו יהווה את דירתם היחידה, על כל משמעויות המיסוי הנובעות מכך.
לפיכך,
היורשים יכולים להחליט לחלק את העזבון באופן שונה מכפי שהורה המוריש, ולערוך
ביניהם חלוקה מחדש במסגרת הסכם בין יורשים. כך, במקרה לדוגמא הראשון – היורש שהינו
תושב חוץ יכול שיקבל את סכומי הכסף בעיזבון (שנכון להיום אינם מחויבים במס), ויתר
היורשים יקבלו את נכסי המקרקעין. במקרה לדוגמא השני – ניתן לחלק את נכסי העיזבון
בין היורשים להם דירה יחידה, ואילו היורשים להם כבר יש נכסים על שמם, יקבלו את
הכספים מתוך העיזבון.
זכויות יוצרים משרד עורכי דין י. דנאי.