בנייה ללא היתר בנכס

מהו היתר בנייה?

רישיון לבנייה או לשינוי בנכס אשר ניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ועפ"י תכנית בניין עיר המונפקת ע"י ועדה מקומית לתכנון ובנייה.

היתר בנייה נדרש במצבים כגון בנייה של בניין חדש, ואף במקרים של תוספות בנייה כמו בנייה על הגג, קירוי מרפסת, בניית פרגולה וכדו'.

סוגיות ברכישת נכס ללא היתר

בטרם חתימה על הסכם לרכישת נכס, יש לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות הכוללות בין היתר בדיקת המצב הפיזי של הנכס, שווי השוק שלו בהשוואה לדירות דומות באזור, ובדיקה האם הנכס כולו נבנה בהיתר.

יודגש כי ככל וקיימת בנייה ללא היתר שהמוכר לא הצהיר אודותיה, והרוכש לא ערך בדיקות מתאימות, עלול הרוכש לעמוד בפני מכשולים במהלך העסקה, לדוגמא ככל והרוכש מעוניין להיעזר בהלוואה מובטחת במשכנתא, יתכן והגוף המממן יסרב להעניק הלוואה בשל קיומה של אותה בנייה ללא היתר. סירוב כזה עלול להוביל להפרה יסודית של ההסכם מצד הרוכש אשר הסתמך על סכום מאת הבנק אותו לבסוף לא קיבל.

לא זו אף זו, בנייה ללא היתר מהווה עבירה פלילית אשר עשויה להוביל להטלת צו הריסה על הבנייה שאינה חוקית, הגשת כתב אישום כלפי הרוכש כמי שנכנס בנעלי המוכר, וקנסות כבדים.

בנייה ללא היתר אף עשויה לעכב קבלת אישור עירייה, אשר בלעדיו לא ניתן להעביר זכויות ע"ש הרוכש, במקרה בו פקח מטעם העירייה יגיע לנכס ויבדוק את היתר הבנייה בו.

לאור האמור לעיל, על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות בדיעבד, יש לערוך בדיקות מקדמיות לנכס הנרכש בצורה מקיפה ויסודית, בדיקות אשר ישקפו נאמנה את מצבו האמיתי של הנכס מבחינה משפטית ופיזית, ויאפשרו לרוכש לקבל החלטה מושכלת לגבי עסקת הרכישה.

ככל ומתגלה בנייה לא חוקית, כלומר ללא היתר, הרי שבמקרים מסוימים ניתן להכשיר את הבנייה באמצעות קבלת היתר מאוחר, ובלבד וקיימת תכנית בניין עיר המאפשרת זאת.

ככל וקיימת בנכס תוספת בנייה אשר נבנתה ללא היתר, והמוכר הצהיר אודותיה אך הרוכש אינו מעוניין בה ומעוניין בנכס כפי שנבנה לפי היתר הבנייה המקורי, יש להתייחס בהסכם המכר לסוגיית האחריות של מי מהצדדים לגבי התוספת שנבנתה ללא היתר והתאמת הנכס להיתר המקורי.

לאור כל האמור לעיל, המסקנה היא שיש לערוך בדיקות מקיפות ויסודיות בטרם נרכש נכס ובוודאי לא למהר לפסוח עליהן, זאת על מנת להימנע מההפתעות לא רצויות בהמשך הדרך החוזית בין הצדדים, העשויה לעלות לרוכש בהפרת הסכם מול המוכר במקרה הטוב, ובהפרה של החוק במקרה הרע. יודגש כי אין פירוש הדבר שבכל עת שרוכש נתקל בעסקה לרכישת נכס אשר נבנה ללא היתר, כולו או חלקו, עליו לוותר על עסקת הרכישה מראש. יש לבחון כל מקרה לגופו, לאחר ביצוע מגוון הבדיקות שיש לבצע, על מנת שבסופו של תהליך יוכל הרוכש לבחור בעסקה המתאימה ביותר עבורו.