בטחונות בעסקת מקרקעין מקבלן

מאחר ועסקת רכישת דירה מקבלן כוללת בתוכה מרכיב משמעותי של חוסר וודאות ותשלום סכומים נכבדים בטרם נבנתה והושלמה בניית הדירה, מחויב קבלן המוכר דירה, ליתן לרוכש בטוחה שתבטיח לרוכש כי כספו לא ירד לטמיון באם יהיה כשל של הקבלן והוא לא יוכל לעמוד בהתחייבותו ולמסור לקונה את הדירה.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974 קובע שאסור לקבלן המוכר דירה לקבל יותר מ-7% מהתמורה, אלא אם הבטיח את הסכומים שקיבל באחת הבטוחות הקבועות בחוק.החוק מפרט חמישה סוגים של בטוחות:

1. העברת הבעלות בדירה (בהנחה שהיא בנויה ורשומה) או של חלק מהקרקע עליה נבנה הבניין – לקונה.
2. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין בדבר קיום העסקה.
3. שעבוד הדירה (בהנחה שהיא כבר בנויה ורשומה בטאבו) לטובת הקונה או שעבוד חלק מהמקרקעין לטובת הקונה.
4. פוליסת ביטוח לפיה המבטח מתחייב להשיב לקונה את הכספים ששילם על חשבון הדירה (למעט המע"מ) במקרה שהקבלן לא יוכל להעביר לקונה בעלות או חכירה בדירה כפי שהוסכם בחוזה, בשל עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע, עליה היא נבנית או בשל צו הקפאת הליכים, או צו לקבלת נכסים או צו פירוק, או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד הקבלן, או נגד בעל הקרקע עליה נבנה הבניין, או בשל נסיבות שבהם נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה לקונה (כאשר ביטול החוזה כשלעצמו אינו מהווה מניעה מוחלטת לעניין החוק).
5. ערבות בנקאית להבטחת הכספים ששילם הקונה על חשבון מחיר הדירה (למעט רכיב המע"מ) במקרים המפורטים בסעיף ד' לעיל.

האפשרויות הראשונה והשלישית אינן שכיחות, הן משום שהן מורכבות מבחינת יצירתן והן משום שהן מסובכות מבחינת מימושן.

האפשרויות הנפוצות הן רישום הערת אזהרה או המצאת ערבות בנקאית לפי החוק, או פוליסת ביטוח.

רישום הערת אזהרה הינו בגדר "מגן ולא חרב". המשמעות היא רישום הערה בספרי המקרקעין (טאבו) על קיום עסקה באופן שמי שיבקש לרכוש את הדירה יוכל לגלות כי הדירה נמכרה כבר למי שלטובתו רשומה הערת האזהרה, מה שכנראה ימנע את מכירתה הנוספת. אם בכל זאת תיעשה עסקה נוספת, הרי שזכותו של בעל הערת האזהרה גוברת על זכותו של הקונה שרכש את הדירה אחריו.הערת האזהרה אינה מקנה למי שלטובתו נרשמה את הזכות לבטל את ההסכם ולתבוע כי יושבו לו הכספים ששילם עבור הדירה שלא זכה לקבלה.

ערבות בנקאית לפי חוק המכר או פוליסת ביטוח לפי חוק המכר מקנות לרוכש התחייבות של צד ג' (בנק או חברת ביטוח) להשיב לקונה את הכספים ששילם בקרות אחד המקרים המפורטים בחוק.

בעוד שערבות בנקאית משמעותה התחייבות של הבנק לשלם את סכום הערבות עם הצגתה לבנק, הרי שערבות בנקאית לפי חוק המכר, המכונה בפי העם "ערבות חוק המכר", מחייבת את הבנק, או המבטח (במקרה של פוליסת ביטוח) להחזיר לקונה את הכספים ששילם רק בקרות "מקרי קיצון" המפורטים בחוק. המקרים המצוינים בחוק מתייחסים לקריסה כלכלית של הקבלן שלא תאפשר לו לעמוד בהתחייבויותיו למסירת הדירה או למקרה בו נוצר מצב לפיו יש מניעה מוחלטת למסירת הדירה לרוכש.

הערבות או הפוליסה אינן ניתנות לשימוש ואינן מכסות כל מקרה אחר של הפרת התחייבויות הקבלן. כך למשל איחור במסירה, או ביצוע הבניה שלא לפי המפרט. מסירת דירה שיש בה ליקויים לא יאפשרו מימוש הערבות או הפוליסה ויצריכו נקיטת הליכים משפטיים נגד הקבלן.

לסיכום:

1. אפשרות משכון הזכויות בדירה הנה מורכבת ולכן גם אינה שכיחה.
2. הבטוחות השכיחות יותר הן הערת אזהרה, או ערבות חוק מכר, או פוליסת ביטוח.
3. הערת האזהרה מגנה על הרוכש מפני מכירת הדירה לצד ג' אך אינה מאפשרת לו נקיטת הליכים להחזרת הכספים ששילם. עוד יצוין כי הערת אזהרה אינה עולה כדי זכות במקרקעין וניתנת למחיקה בנסיבות מסוימות.
4. הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח מבטיחות לרוכש אפשרות להחזרת הכספים ששילם אך ורק בקרות איזה ממקרי הקיצון המוגדרים בחוק, ואף אינן מבטיחות את השבת שווי הדירה שרכש, כלומר שאם מחיר הדירה עלה, כספו של הרוכש יוחזר לו אך כוח הקניה שלו לדירה דומה ירד בהשוואה לכוח הקנייה שהיה לו בעת שרכש את הדירה.