חיפשתם ומצאתם דירה המתאימה בדיוק לצרכים שלכם. לפני שתחתמו על עסקה, שלבטח תהיה אחת המשמעותיות והיקרות שעשיתם בחייכם, חשוב לבצע בדיקות מקדמיות, ובין היתר לוודא שמוכר הנכס, אשר חותם מולכם על הסכם המכר, הוא בעל הזכויות הקנייניות בו, ושהנכס רשום במרשם חוקי לפי דיני מדינת ישראל.
הצד המוכר צריך להיות בעלים של הנכס הנמכר, וניתן לבדוק זאת באמצעות סקירת נסח הטאבו המונפק מאתר לשכת רישום המקרקעין.
סעיף 2 לחוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) קובע כי בעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל עסקה בכפוף להגבלות מכוח הדין או מכוח הסכם.
חשוב לדעת, כי לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום הזכות במרשם המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כאשר עסקה במקרקעין לא הסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין, מדובר בהתחייבות לעשות עסקה – ותו לא. לכן, ככל שהרישום בטאבו לא הושלם, הרי שלמעשה אין בידי הרוכש אישור רשמי לכך שהדירה הנרכשת אכן נמצאת בבעלותו, והקונה לא יכול להיות בטוח שהוא רוכש את הזכות מ"הבעלים הנכון" של הדירה. זאת ועוד, רישום הנכס בטאבו מקנה יתרונות רבים, ביניהם, שווי נכס גבוה בהשוואה לשווי נכס שעדין לא הסתיים הרישום לגביו, הקלות בתהליך לקיחת משכנתא, חיסכון בזמן ומשאבים כספיים, ועוד ועוד.
כאשר הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין על שם הבעלים, מולם מתנהלים, בעלותם עליו הנה ודאית, וקשה מאוד לערער עליה. עיון בנסח הטאבו, שהוא בבחינת תעודת הזהות של הנכס, יגלה פרטים החיוניים לצורך עסקת המכר, כגון נתוני גוש-חלקה, תת-חלקה במקרה של רישום בית משותף, שטח הנכס, פירוט הצמדות שונות לנכס (קרקע, מרפסת, חניה או מחסן).
נסח הטאבו מפרט גם הערות שונות בקשר לנכס, כגון הערות אזהרה בגין עסקאות שבוצעו ביחס לנכס, משכנתאות, הערות בדבר הליכים משפטיים שונים הקשורים בנכס (עיקולים, שעבודים, כינוס נכסים), זיקות הנאה כלפי צדדים שלישיים ועוד.
אם הבדיקה מעלה כי המוכר רשום כבעליו של הנכס, הרי שהוא הגורם מולו יש לנהל משא ומתן, ובסופו של תהליך לחתום מולו על עסקת המכר.
אם הבדיקה מגלה חוסר התאמה בין זהות האדם שמנהל משא ומתן לבין הגורם הרשום כבעליו של הנכס בנסח, יש צורך בבדיקה מעמיקה יותר, כדי להימנע מלהתקשר בעסקת מכר מול גורם שאינו בעליו האמיתי של הנכס, או שזכויותיו תלויות בזכויות של אחר.
בהקשר זה, חשוב לציין שמרבית הנכסים במדינת ישראל רשומים בבעלות המדינה, כאשר היא מאפשרת לגורמים פרטיים לחכור ממנה (כלומר, לשכור לטווח ארוך) את הנכסים. במקרים שהקרקע היא בבעלות מדינת ישראל, או גוף מטעמה כמו רשות מקרקעי ישראל, והנכס מוחכר לחוכר מסויים, אנו נצפה לראות רישום של זכות החכירה בלשכת רישום המקרקעין.
לכן, במצב בו נסח הטאבו לא מספק את מלוא המידע לגבי הנכס, ולא משקף את זכויות החוכר, שמציע לנו לרכוש את זכויותיו, יש צורך לפנות לרשות מקרקעי ישראל, לקק"ל, לרשות הפיתוח, לחברה משכנת או לכל גוף אחר, בהתאם לבעלות הרשומה. לעיתים מדובר בגופים המוסמכים לנהל רישום זכויות עבור הבעלים עד לרישום סופי בטאבו, ודרכם ניתן לקבל מסמך המכונה אישור זכויות. אישור זה מפרט את המצב הרישומי של הנכס והזכויות בו, כמו גם פירוט אודות עיקולים, הערות, משכנתאות, ופרטים חשובים נוספים לגבי הנכס, וכן לברר ולקבל מידע אודות תשלומים שונים כגון דמי חכירה שנתיים ותשלומי היוון.
יש לציין שבכל מקרה שזכות המוכרים היא זכות שאינה בעלות, אנו נאלץ לבדוק את מהות הזכות ותנאיה, מאחר וזכות בעלות מוגדרת בחוק, (כפי שציינו בתחילת המאמר, בסעיף 7 לחוק המקרקעין), ואילו כל זכות אחרת, מוגדרת במסמך שיצר את הזכות (הסכם חכירה בדרך כלל)
במקרים רבים נתקל במצב בו הזכויות בנכס אינן רשומות ע"ש המוכרים, מאחר והדירה נרכשה מקבלן שטרם הסתיים הליך הרישום, שפעמים רבות כרוך במספר פעולות, כמו פרצלציה, רישום בית משותף וכד', שזמן ביצוען הוא ארוך. . במקרה כזה מתנהלים הרישומים ע"י גוף המהווה חברה משכנת, או ע"י בעל הזכויות בקרקע שמטפל ברישום הזכויות, ומנהל אותם (בעצמו, או באמצעות עורכי דינו) עד לרישום הסופי בלשכת רישום המקרקעין.
חברה משכנת, או גורם המנהל את הרישומים, ימצאו בתמונה כל זמן שלא ניתן לרשום את הנכס בטאבו, ולכן במקרה כזה יש לקבל ממנה גם הוראות לגבי אופן רישום הנכס אצלה.
עדיין יתכן מצב שהזכויות לא רשומות בטאבו בשל הזנחה, כמו למשל אי השלמת עיסקה קודמת, או אי רישום צו ירושה או צו קיום צוואה. במקרים אלה יאלץ המוכר להשלים את הרישומים, באופן שהבעלות על הזכויות בנכס תהיה שלו.
לאחר שתפנו ותקבלו מעורך הדין המלווה אתכם בעסקת המכר תמונה ברורה אודות הנכס הנמכר ואודות זהות המוכר שעומד מולכם, יוכל עורך-הדין להמשיך בביטחון ליתר הבדיקות המקדמיות אודות הנכס הרלוונטי.
זכויות יוצרים משרד עורכי דין י. דנאי.