תשלום מקדמת מס שבח

מהי מקדמת מס שבח?

סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין קובע חובת תשלום מקדמת מס שבח לרשויות המס על ידי הרוכש, וזאת בהתייחס לעסקאות מקרקעין שאינן פטורות מתשלום מס שבח.

המקדמה מהווה תשלום ראשוני שמשלם הרוכש בעסקת מקרקעין על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו. במילים אחרות, זוהי מעין "הפקדה" שמשולמת לרשויות המס כדי להבטיח שהמס ו/או חלקו ישולם למדינה.

למה משלמים מקדמת מס שבח?

זירוז תהליך הרישום: תשלום מקדמת מס השבח מאפשר לרוכש לרשום את הנכס על שמו במהירות יחסית, שכן תשלום המקדמה (בתנאים מסוימים) מהווה אישור סופי לרישום הנכס הנרכש על שמו של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, מבלי שהרוכש יאלץ לחכות לתשלום מלא של מס השבח ואישור השומה הסופית על ידי רשויות המס, דבר שעלול לקחת זמן רב.

וודאות לתשלום המס: תשלום מקדמת מס השבח מבטיח כי חלק מהמס ישולם מראש לרשויות המס, דבר המפחית את הסיכון שהמוכר לא ישלם חלק מחובו לרשויות המס.

מי משלם את המקדמה?

בדרך כלל, הרוכש הוא זה שמשלם את מקדמת מס השבח, כאשר סכום זה מתקזז בסופו של דבר מהתמורה שמשלם הרוכש למוכר. למעשה, לרוכש קיים אינטרס מובהק לתשלום מקדמת מס השבח, שכן, בכך הוא מבטיח כי התשלום שולם בפועל על ידו וכי יזורז תהליך רישום הזכויות על שמו, כפי שפורט לעיל. 

איך מחשבים את גובה המקדמה?

גובה המקדמה נקבע כאחוז מסוים מהתמורה בעסקה, השיעור המדויק משתנה בהתאם לתאריך הרכישה ולסוג העסקה.

רכישה עד 6.11.2001 – תשלום המקדמה יהווה 15% משווי התמורה.

רכישה מ-7.11.2001 ואילך – תשלום המקדמה יהווה 7.5% משווי התמורה.  

רכישה מחברה- תשלום המקדמה יהווה 7.5% משווי התמורה.  

מתי משלמים את המקדמה?

המקדמה צריכה להיות משולמת תוך 30 יום מיום החתימה על הסכם המכירה או מייד לאחר תשלום של יותר מ-40% מהתמורה (במקרה של רכישה מקבלן לאחר תשלום 80% מהתמורה), לפי המאוחר מבניהם.

 מה קורה אם סכום המקדמה גבוה מהשומה העצמית שערך המוכר?

אם לאחר חישוב סופי של מס השבח מתברר שהמקדמה ששולמה הייתה גבוהה מהחוב שעתיד להיות בפועל, אזי שהעודף יוחזר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

אפשרות נוספת להימנע מחיוב גבוה מהחיוב הצפוי על ידי המוכר הינה הגשת בקשה להקטנת סכום המקדמה.

ניתן להגיש בקשה להקטנת המקדמה בעת הדיווח על העסקה לרשויות המס, כאשר הבקשה צריכה להיות מבוססת על שומתו העצמית של המוכר למס שבח, ויש לצרף אליה את כל המסמכים הרלוונטיים.

מה קורה אם לא משלמים את המקדמה?

אי תשלום מקדמה עלול לעכב את רישום הנכס על שם הרוכש, ולהוביל לחיוב בקנסות וריביות.

דברים חשובים נוספים לדעת:

פטורים מתשלום מקדמת מס שבח – במקרים מסוימים כמו מכירת דירת מגורים יחידה ו/או מכירת דירה בירושה שבה צפוי פטור מתשלום מס שבח, לא קיימת חובה לתשלום מקדמת מס שבח.

במאמר מוסגר יצוין, לאור העובדה כי החובה לתשלום מקדמת מס שבח חלה על הרוכש, אזי שבמקרים בהם מצהיר המוכר כי העסקה עתידה להיות פטורה מתשלום מס שבח, יש לציין זאת מפורשות בהסכם המכר כי בהתאם להצהרת המוכר, אין הרוכש מחויב להעביר את תשלום מקדמת מס השבח לידי רשויות המס.

לסיכום:

תשלום מקדמת מס שבח הוא חלק בלתי נפרד מעסקת מקרקעין, ויש לוודא כי נושא המקדמה מוזכר מפורשות בהסכם המכר בצורה ברורה התואמת את הוראות החוק.