בית המשפט קבע: "רשות המיסים תחזיר לבעלי דירות סכומים ניכרים אשר נגבו שלא כדין"
תביעה ייצוגית כמקרה בוחן
אם הייתה בבעלותכם דירת מגורים שיועדה לשכירות, ומכרתם אותה בטווח התאריכים שמיום 28.04.2019 ועד ליום 28.02.2023, יתכן ואתם זכאים להחזר מס שבח שנגבה בייתר ע"י רשות המיסים!
בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בתביעה ייצוגית אשר הגיעה לפתחו, ובהחלטתו הורה לרשות המיסים להשיב אלפי שקלים לבעלי דירות מהם גבתה מס שבח שבח מוגדל, שלא כדין, בעת מכירתן.
עובדות המקרה נשוא התביעה הייצוגית
בשנת 1996 רכש התובע הייצוגי דירת מגורים בחיפה, והשכיר אותה במשך 23 שנים, עד למכירתה בשנת 2019. סכום דמי השכירות היה נמוך מתקרת הפטור ממס לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, ולכן התקבל פטור ממס הכנסה בגין דמי שכירות. לפיכך, בבואו למכור את הדירה, חישב התובע את מס השבח הצפוי בגין המכר, ללא ניכוי פחת משווי הרכישה. רשות המיסים טענה מנגד כי על התובע הייצוגי חלה חובה לנכות פחת משווי רכישתו את הדירה, צעד אשר הגדיל משמעותית את סכום השבח בגין המכירה.
בשולי הדברים יצוין כי "פחת" הינו כלי חשבונאי המבטא את ניכוי ההוצאה שברכישת נכס מההכנסה בגין דמי השכירות המתקבלים נוכח השכרתו.
הסוגייה המשפטית
האם רשות המיסים פעלה כדין כאשר ניכתה פחת בעת חישוב מס שבח בגין מכירת דירה מושכרת, אשר דמי השכירות שהתקבלו בגין השכרתה פטורים ממס הכנסה לפי החוק? או שמא טעתה רשות המיסים כאשר ניכתה פחת (ובכך הגדילה את סכום המס), למרות שבפועל הנישום לא יכל היה לנכותו מההכנסה השוטפת מדמי השכירות.
החלטת בית המשפט
בית המשפט סקר את התנהלות רשות המיסים סביב חישוב הפחת במהלך השנים;
בשנת 1990 התפרסמה הוראת ביצוע לפיה במכירת דירת מגורים אשר הושכרה למגורים, ודמי השכירות אשר שולמו בגינה לא חצו את תקרת הפטור ממס על הכנסה משכירות, הרי שאין לנכות פחת משווי רכישת הדירה במסגרת חישוב מס השבח הצפוי בעת מכירתה.
בשנת 2007 (כעבור 17 שנים) החליטה רשות המיסים לבטל את הפטור מניכוי פחת אשר נקבע בהוראת הביצוע משנת 1990, ובהוראת ביצוע חדשה החילה ניכוי פחת משווי רכישה של דירת מגורים, גם במקרה בו בעלים של דירת המגורים היה פטור ממס על הכנסתו משכירות.
במקרה כגון זה, ניכוי הפחת מגדיל בהכרח את סכום השבח הצפוי ממכר דירת מגורים, ומכרסם בצורה משמעותית בפטור המלא ממס הכנסה בגין השכרת דירה, אשר הוענק לנישום מלכתחילה, ולפי חוק.
בית המשפט קבע כי חישוב הפחת במסגרת חישוב מס שבח בגין מכירת דירה שהושכרה מותר רק במקרה בו הנישום כבר ניכה פחת בעת שדיווח על הכנסותיו משכירות, וזאת כדי למנוע מהנישום הטבת מס כפולה – מול מס הכנסה וגם מול מיסוי מקרקעין. עם זאת, במקרה בו המוכר לא ניכה פחת מהכנסותיו משכירות, אין לנכות פחת בעת מכר הדירה, שכן במקרה כזה אין חשש להטבה כפולה.
עוד קבע בית המשפט כי רשות המיסים טעתה כאשר החילה דין זהה הן על נישומים הזכאים למסלול פטור מלא מתשלום מס הכנסה על הכנסותיהם משכירות, והן על נישומים אשר בחרו במסלול מס בשיעור של 10%, לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש]. בהיעדר הוראה מפורשת בחוק, רשות המיסים לא הייתה רשאית לנכות פחת ממחיר רכישת הדירה, תוך כרסום משמעותי בפטור אשר הוענק בחוק לבעלי דירות אלו.
סיכום ומסקנות
על מנת להיכלל בקבוצה בשמה הוגשה התביעה הייצוגית, יש לבדוק את התנאים המצטברים הבאים:
1. בעלי דירת מגורים אשר השכירו את דירותיהם למגורים ושכר הדירה שקיבלו היה פטור לפי חוק.
2. בעלי דירת מגורים אשר מכרו את דירותיהם בתווך שבין יום 20.01.2018 ועד ליום 28.02.2023.
3. רשות המיסים ניכתה פחת משווי רכישת דירותיהם.
4. בעלי דירות מגורים אשר שילמו בפועל את מס השבח בגין מכירת הדירות, לרבות את אותו חלק
ממנו הנובע מניכוי פחת.
חשוב לציין כי גם לאחר מתן פסק הדין לעיל, לרשות המיסים נתונה הזכות לערער על החלטת בית המשפט, ובד בבד לבקש עיכוב ביצוע בכל הנוגע למתן החזר סכומי המס כפי שהורה בית המשפט המחוזי, זאת עד למתן החלטת בית המשפט העליון בערעור, אם יוגש.
לפיכך, ככל שנמצאתם מתאימים להיכלל בין חברי הקבוצה בשמה הוגשה התביעה הייצוגית, כדאי להתעדכן בסטאטוס ניהול ההליך בבית המשפט על מנת למצות ביעילות את זכויותיכם.
זכויות יוצרים משרד עורכי דין י. דנאי.