הסכמים במקרקעין   /

הסכם רכישת נכס מאת גורם פרטי (דגשים לרוכש)

החלטה על רכישת נכס למגורים היא ללא ספק אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר שאדם מקבל בחייו, ולו בשל היקף ההשקעה הכספית בעסקה שכזו. לפיכך, ייעוץ משפטי שיקבל הרוכש צריך לספק לו תמונה מלאה ומקיפה אודות מצב הנכס הנרכש, על מנת לאפשר לו לקבל החלטה בצורה מודעת ומושכלת.

  1. פרופיל רישומי של הנכס בלשכת רישום המקרקעין / ברשות מקרקעי ישראל / בחברה משכנת, לפי העניין –מעין תעודת זהות לנכס. יש לוודא בין היתר כי המוכר רשום כבעליו של הנכס וכנגזרת מכך הוא הגורם המוסמך להתנהל מול הרוכש במשא-ומתן. יש לבדוק האם על הנכס רשומים משכנתאות, עיקולים, חובות, והאם רשומות על הנכס הערות לסוגיהן (כגון הערת אזהרה לטובת צד ג' המעידה על עסקה פעילה, צו הריסה העשוי להעיד על כוונה עתידית להרוס את הנכס, הערה על הצורך בהסכמה של גורם כלשהו לביצוע עסקה בנכס, הערה על זיקת הנאה, הסכם שיתוף ועוד ועוד) – ולפעול בהתאם. יודגש כי כל רישום מסוג זה מצריך התייחסות.
  2. תיק בית משותף – בנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, יש לבחון את צו רישום הבית המשותף, את תוכן התקנון, ואת התשריט על מנת לוודא כי רישום הנכס והצמדותיו בוצע באופן התואם את מקום הימצאותם בפועל. כמו כן, יש לבחון את זכויותיו וחובותיו של בעל הדירה בקשר עם הדירה הנמכרת.
  3. חריגות בניה, בניה בלתי חוקית, ליקויי בניה – מצבים כגון אלו עשויים למנוע מהרוכש להירשם כבעלים של הנכס עד אשר יוסדרו, כמו גם לפגוע בסיכוייו לקבל משכנתא ולהיגרר להליכים משפטיים בשלב מאוחר יותר. לכן, ישנה חשיבות מכרעת בגילוי מוקדם ככל האפשר ומתן ביטוי הולם לכך בהסכם הרכישה.
  4. פגמים וליקויים בנכס ובתשתיות – ככל ובנכס הנרכש ישנם פגמים ו/או ליקויים, יש לתת להם ביטוי בהסכם ולהגדיר מי מהצדדים חייב בתיקונם.
  5. מסוגלות כלכלית ועמידה בלוח תשלומים – בטרם חתימת הסכם רכישה, יש לוודא כי לוח התשלומים תואם את המסוגלות הכלכלית של הרוכש, הן מבחינת לוח הזמנים של העסקה והן מבחינת הסכום שיועבר למוכר בכל תשלום. כמו כן, במידה והרוכש מחליט להסתייע בהלוואת משכנתא, יש לקחת זאת בחשבון לעניין לוח התשלומים.
  6. פוליסת ביטוח בתוקף של הנכס הנרכש– מומלץ לוודא כי הנכס הנרכש מבוטח כנגד אסונות, על מנת למנוע מקרה קיצון שבו התמורה או חלקה הועברה למוכר, ואז הנכס ניזוק באירוע קטסטרופלי והרוכש יוצא קירח משני הצדדים– הפסיד את כספו ואת הנכס שנהרס. 
  7. חישוב מס רכישה צפוי – רוכש נכס צפוי לשלם מס רכישה, על כן יש לערוך תכנון מס מיטבי עבורו לעסקה הספציפית, לחשב את סכום המס מראש ולהיערך לתשלומו.
  8. זיכרון דברים – הסכם מחייב לכל דבר. לעיתים, מסמך שכזה נחתם בשלב ראשוני במשא-ומתן בין הצדדים, מתוך כוונה ליצור מחויבות לעסקה בעתיד. כפועל יוצא מכך, במעמד החתימה על זיכרון-הדברים יתכן והרוכש לא הספיק לבצע את כל הבדיקות המעמיקות המומלצות בנכס, לא כל שכן לקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, אך זיכרון הדברים עלול לחייב אותו כפי שתחייב אותו עסקה, על כל המשתמע מכך.

 

לסיכום, רוכש נכס שבידיו מידע איכותי, מפורט ובהיר, המבוסס על בדיקות מקדמיות מקיפות, יוכל לקבל החלטה לרכוש נכס המתאים לצרכיו ולהימנע מהפתעות לא צפויות, הפסדים כספיים ועגמת נפש.

ייפוי כוח מתמשך

ייפוי כוח מתמשך הוא כלי, שהעניק המחוקק לאדם,על מנת שיוכל באמצעותו לקבוע כיצד יראו חייו, אם חלילה לא יהיה צלול וכשיר לקבל החלטות.

 

בטחונות בעסקאות מקרקעין מורכבות

קביעת ביטחונות עבור רוכש דירה בתמורה לכספים שישלם למוכר במסגרת הסכם המכר, מהווה נושא חשוב במשא ומתן בין הצדדים, על אחת כמה וכמה בעסקאות רכישה מורכבות, בהן ישנם אלמנטים העשויים להקשות או לעכב את מהלך העסקה.  

הדרך העדיפה לתשלום דמי שכירות

לעיתים קרובות השכרת נכס הנה לתקופת זמן המחייבת את המשכיר לעקוב מדי חודש אחר תשלום דמי שכירות מאת השוכר. קיימות שיטות שונות לקביעת דרך התשלום של דמי השכירות ע"י שוכר נכס:

אבחון מצב בעלות בנכס

תוכן המאמר יתעדכן במהלך הימים הקרובים.

תביעת פינוי פולש מנכס

תוכן המאמר יתעדכן במהלך הימים הקרובים.

כלי נגישות